墨西哥城工业地产繁荣：内部消费与物流双轮驱动

尽管美国贸易政策趋紧及关税壁垒加剧，墨西哥城及周边区域的工业地产市场仍保持增长态势，主要受电子商务、物流行业及国内消费的强劲支撑。

据 Frel 商业总监 Alan Rodríguez 介绍，工业空间租赁活动持续活跃。2025 年第一季度，墨西哥谷都市区工业净吸纳量达 289,000 平方米，推动空置率降至 0.8%，创下历史新低。

他在接受 Econohábitat 采访时指出：“各企业虽以审慎态度推进扩张计划，但未出现如北方市场般的项目取消潮。目前该区域工业厂房几近满租。”

当前，约有 960,000 平方米的新增工业厂房处于建设阶段。然而该高管强调，这一供应规模远不足以满足日益增长的企业落户需求。

Rodríguez 补充道：“需将当前建设规模扩大一倍以上，方能恢复健康空置率水平并稳定市场价格。”

物流企业加速扩张

电子商务与物流业的蓬勃发展是墨西哥谷工业地产增长的核心驱动力。MercadoLibre、Amazon、DHL、FedEx 及 Estafeta 等企业在工业空间租赁市场中占据主导地位。

咨询公司 SiiLA 总监 Alejandro Delgado 分析称，该区域现有约 1,500 万平方米工业厂房中，超过 60% 由消费品制造与运输物流企业承租。

他进一步指出：“这一结构使市场在应对美国经济波动或关税政策变化等外部风险时，具备显著抗压能力。”

墨西哥谷工业厂房需求持续旺盛，但面临新增项目用地短缺的制约。Fibra Uno ( Funo ) 副总监 Gonzalo Robina 表示，该因素近年来持续推高租赁成本。

他透露：“目前墨西哥城大都市区主要走廊的工业厂房租金已达每月每平方米 9-10 美元，较疫情前不超过 5 美元的水平实现翻倍。”

随着物流企业竞争白热化，租金定价愈发侧重区位运营效能。根据 SiiLA 研究数据，工业厂房距市中心每增加一公里，每平方米租金平均下降 0.2%。

这意味着位于市中心 60 公里处的厂房，较 5 公里处同类物业租金最大差价可达 12%，充分体现优势区位的资产溢价。

Delgado 强调：“企业选址优先考量交通枢纽连通性与消费市场邻近度，这种趋势持续助推租金上涨。”

综上，墨西哥谷工业地产市场因历史低位空置率、租金快速上涨及持续强劲需求而承压明显。尽管对全球经贸波动展现韧性，该区域仍需加速新增供应建设，以平衡市场供需并保持产业竞争力。

墨西哥谷工业地产空置率创 0.8% 的历史新低，租金翻倍至 9-10 美元/平方米，需求持续旺盛。尽管市场展现韧性，加速供应建设仍至关重要。FINSA 为您提供专业洞察，助力投资决策。

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